Somos abordados várias vezes pelos nossos clientes que estão a vender imóveis e pretendem aplicar os lucros na compra de novos imóveis, mas não sabem que impostos têm com as mais valias e que valores podem aplicar no futuro negócio.

Antes de tudo é necessário diferenciar uma venda do imóvel de habitação própria permanente (HPP) e de habitação própria secundária (HPS).

• Quando procedemos a venda do imóvel de HPP, temos entre os 24 meses antes da venda e os 36 meses seguintes à venda para poder reinvestir a totalidade dos lucros dessa venda na nova HPP. Caso não seja feito esse reinvestimento, os cálculos das mais valias (total ou parcial) aplicam-se igualmente no enquadramento da venda de HPS.

• Para todas as vendas de imóveis de HPS, que apresentem mais valias, esses valores são tributados sobre 50% da mais valia gerada.

Vejamos o exemplo:

O João comprou em 2011 um imóvel por 115.000€, teve 3.000€ de despesas (impostos e registos) na escritura e fez melhorias ao imóvel no valor de 10.000€.

Em 2019 vendeu o imóvel por intermédio de uma agência imobiliária por 180.000€, e pagou uma comissão à agência de 12.000€.

Como temos uma diferença superior a 24 meses entre a compra e a venda do imóvel, o valor de aquisição será ajustado de 1,06 conforme tabela de coeficiente de desvalorização da moeda aplicável.

Em regra, é sujeito a imposto apenas 50% das mais valias, se o vendedor for residente fiscal em Portugal, assim sendo, dos 33.100€ somente 50% (16.550€), serão contabilizados para o cálculo da tributação da mais-valia.

O valor das mais valias vai juntar aos restantes valores auferidos durante o ano, que serão taxados conforme o Escalão de IRS.

O João nesse ano auferiu 14.000€ de rendimentos, que juntando os 16.550€, totaliza o valor 30.550€, que conforme consulta do escalão de IRS corresponde ao 6º escalão, sendo tributado à taxa de 37%.

Feitas as contas, o IRS a pagar pelas mais valias é de 6.123,50€ (16.550€ * 37%)

Desta forma o João lucrou com a venda da casa o valor total de 33.876,50€ (180.000€ – 115.000€ – 25.000€ – 6.123,50€)

Nota: Quando faz melhorias ao imóvel, para que o valor seja considerado para a contabilização da redução da mais valia, terá de ter em sua posse os comprovativos desse investimento feito, caso contrário não será contabilizado.